不動産業者に入る税務調査とは？追徴課税を受けないための対策を税理士が解説

不動産業者には、住宅やマンションの売買を主に行う不動産販売会社、賃貸の仲介を主にしている不動産仲介会社、賃貸物件や分譲マンションの管理業務を主に行う不動産管理会社などがあります。
これらの不動産業者も、他の業種と同様に税務調査を受ける可能性があります。もし、税務調査が行われた場合、不動産業者ではどのようなポイントをチェックされやすいのでしょうか。
不動産業者に入る税務調査の特徴と、追徴課税を受けないための対策について解説いたします。
税務署より連絡があり、税務調査対応をご希望の方は税理士法人松本までお気軽にご相談ください。

不動産業者が税務調査でチェックを受けやすいポイント

不動産仲介・管理会社の場合

不動産の仲介をしたことで得られる報酬に仲介手数料があります。不動産仲介会社では、この仲介手数料が売上となります。土地や建物の売買、賃貸借を仲介して得た仲介手数料は、原則として引き渡しが完了した日に計上します。ただし慣例によって、売買契約が成立した日と引き渡し日の2回に分けて仲介手数料が支払われる場合は、売買契約締結時に受け取った仲介手数料はそのときに売上として計上し、引き渡し日に受け取った残りの仲介手数料は引き渡し日に売上として計上します。不動産仲介会社の税務調査では、売上計上日についてチェックをされるケースが多くなっています。仲介手数料の売上計上時期のルールをしっかりと確認しておきましょう。
また、同族会社の場合は管理料を高く設定している場合があります。家賃収入に対する管理料の相場は5%～10%程度だと言われています。あまりに高い割合を管理料としている場合は、管理の実態が調査され、管理料の割合について是正を求められます。

不動産販売会社の場合

不動産販売会社の場合、販売用として保有している不動産は棚卸資産として分類されます。建売住宅を販売する場合、住宅を建てるために購入した土地の購入費用は、売却が完了するまで支出として計上することができません。売却前に土地の購入費用を経費として処理してしまうと、税務調査時に指摘を受けることになります。土地の入手時期と売却完了時期の決算期がずれている場合には注意が必要です。
その他、次のような項目も不動産業者の税務調査時にはチェックをされることが多くなっています。

・現金の管理状況

現金出納帳と現金残高額にズレがないか、不審な入出金が行われていないかなどについてチェックが行われます。現金での取引をできるだけ避け、金融機関を通した取引を行うようにすることをおすすめします。

・売上の管理状況

家賃などの入金が月をまたいでいる場合の売上が正しく計上されているかのチェックも行われます。

・帳簿と帳票類が合っているか

請求書や領収書などの帳票と帳簿の数字に整合性があるかのチェックもなされるため、月別に分けて保管しておくとよいでしょう。

・プライベートな費用が経費として計上されていないか

同族の不動産業者の場合は特に、社長や家族などのプライベートな飲食代や物品購入代などが交際費などとして計上されていないかなど、プライベートな費用の計上がないかのチェックがなされます。業務に関わりのないところで発生した費用は、経費に計上することはできません。

・人件費が適切な金額となっているか

実際には雇用していないにも関わらず、経費を水増しするために架空の人件費を計上していないかもチェックされるポイントです。また、源泉徴収も適正に行っているかも確認されます。
また、青色申告を行う個人事業主と生計を一にする配偶者や、その他の親族に支払う人件費は事前に届出を行うと、他の従業員の給与と区別し、青色事業専従者給与として扱うことができます。青色事業専従者給与の額は全額、経費として計上することが可能です。そのため、同族会社の場合、経費を増やして所得を圧縮するために、青色事業専従者の給与が適切な額に設定されていない場合があります。税務調査時には青色事業専従者の実働時間や担当業務について細かなチェックが行われます。従業員同様にタイムカードなどを準備して出勤の実態を示す記録を残したり、青色事業専従者が担当した業務の記録をとったりして、担当している業務の内容と就業時間を証明できるようにしておきましょう。

不動産投資家も税務調査の対象に

本業を別に持ちながら、賃貸経営や不動産売買などの不動産投資を行って家賃収入や売買益を得ている不動産投資家も、税務調査の対象となることを忘れてはいけません。不動産投資家が税務調査でチェックされるポイントは、売上の計上が漏れていないかと経費を適正に計上しているかの2点です。
売買益を得たときには正しい時期に売上を計上しているか、家賃収入を得ている場合には家賃が正しく計上されているかがチェックされます。もし家賃が滞納されている場合でも、所有する不動産に賃借人がいれば、滞納家賃分に関しても毎月売上に計上しなければなりません。
また、不動産投資家の場合、プライベートな費用を経費として計上しているケースもあり、交際費などの内容についても細かな確認が行われます。

不動産業者が追徴課税を受けないためには

税務調査によって、売上の計上漏れや経費の水増しなどが発覚した場合、修正申告が求められ、不足分の税額にペナルティ分の税額を加えた追徴課税がなされる可能性があります。
追徴課税を避けるためには、日頃から売上を正しく計上し、適正に経費も処理することが大切です。
しかしながら、税務調査の通知が入ると、たとえ正しく会計処理をしているはずでも不安になる場合も少なくありません。また、正しい知識を持っていなかったことで誤った処理をしている可能性もあります。税理士法人松本には、不動産業界の税務調査に詳しい税理士が在籍しています。税務調査の通知が届いた場合には、ぜひお気軽に税理士法人松本にご相談ください。税務調査当日にも税理士が立ち会い、調査官からの質問にも税理士が代わりに対応することができます。お気軽にお問い合わせください。

まとめ

不動産仲介会社や不動産管理会社、不動産販売会社、そして不動産投資家など、不動産業に関連する会社や個人の税務調査では、売上の計上時期に誤りがないか、正しく売上が計上されているかについて細かくチェックがなされます。また、同族会社が多い業界であることからプライベートな費用が経費として計上されていないか、働いている実態がないにも関わらず青色事業専従者の給与を不正に計上していないかなどについても細かく指摘されるケースが多くなっています。
税務調査によって不正が発覚すると、本来支払うべき額の税金に加えて、過少申告加算税や延滞税などの追徴課税が行われる可能性があります。税務調査にご不安がある場合、または税務調査の通知が届いた場合は、ぜひお気軽に税理士法人松本にご相談ください。